丰盛里：海派文化的复兴

张园·丰盛里，是上海老静安区石库门的一张名片，是老上海人心中对里弄民居的情结。它东至茂名北路、南至威海路、西至静安别墅、北至锦江向阳商厦，这块融合了中西方建筑风格的海派文化之地在2014年以10亿元的地价被拍卖，是老静安区迄今为止最昂贵的土地。今年4月21日，这片地王以汇聚中西美食、国际潮牌、音乐Live House于一体的时尚商业体的姿态呈现在世人眼前。“对仲量联行来说，丰盛里算是一个比较特殊的案例。因为它的地理位置、建筑所承载的文化价值，以及业主对整个项目的期待都是与众不同的。”主导丰盛里项目招商工作的仲量联行华东区董事总经理吴允燊说道。

吴允燊凭借丰富的实践经验和领先理念，多年来带领团队完成了多个国内地产项目。对于近年热度居高不下的文化创意地产，他坦言：“市场对文化的诉求最根本还是源于我们国民价值观的改变。从前人们追求物质的温饱，随着中产崛起，财富积累上升，人们开始愿意支付更高的价格来追求精神上的满足。而在商业与文化的结合方面，上海更具备这个条件。比如丰盛里招商的成功，不仅得益于其地理位置的优越，以及上海人民对丰盛里的历史记忆，更多的还有政府的支持。文创地产在建设和后续运营中存在很大挑战，但我目前看到上海政府对于保留文化和历史是较为关注的，优先级比较高，这对于项目的成功也是重要保障。”

丰盛里商业区

投资和运营更应当立足长远

近十年来，中国商业地产极速发展，粗放式的开发和经营造成了项目间同质化现象的加剧，“5～10年前，中国商业地产大多是以购物为主的单一零售商业体，盈利模式纯粹依靠租金。”吴允燊继续说道，“但其实商业地产并不是在短期内就能够获利的，好的回报来自于开发商和营运者长远的投资耐心与眼光。”而这一点对于文化创意地产来说，更显得至关重要，“做文创地产不同于办公楼，租满之后需要做的事反而更多。因为只有业主或营运者继续主导和把控，才能够将他所期待、希望展现的文化在建筑中持续发酵，发挥其价值的最大化。”吴允燊说。

随着市场的成熟度、开发者的理性度、消费者生活水平与素质的不断提升，中国商业地产也逐步从粗放走向精细化、销售型转向持有型、单纯购物到体验休闲、重开发到重经营。学会主动地持有和经营，也是文化创意地产获得成功的核心之一。“我去看过上海一些旧址改造项目，不可否认它们非常有人气，但其中会有部分还没有达到它最大的经济效益。如果能够有人去把控，我相信它会更好。现在是鼓励万众创新的时代，商业模式的创新也是必经之路，我们也看到国内很多运营商的进步，他们也更能够体会和了解中国人的价值观，现在看起来也不只是外国运营商的天下了。”吴允燊说。

《胡润百富》：从招商的角度来说，文化创意地产与其他类型的商业地产有什么不同的侧重点？

吴允燊：在做文化创意地产的招商工作时，我们比较侧重三个部分：首先必须要有载体，同时注重文化在这个范围内的沉淀是否能够很好地展示出来，也因此在招商与营运的过程中除了要契合开发商和业主的要求，更多的是呼唤他们对项目营收的耐心及与租户共同成长；其次，文化和创意需要真正注入并长久活跃，光靠零售商的运营是不足够的，因此我们鼓励业主或营运者继续主导项目中文化与商业的连接；最后，商业地产需要用长远投资的眼光去看待，开发商和业主在后期也需要不断地投入，与零售商形成良好的互动，让他们所带来的文化和创意在地产中能够产生更多的跨界融合，这种互动本身即是创新，是文化创意地产在市场中的核心竞争力。

《胡润百富》：您如何看待未来文创地产的发展？仲量联行又有怎样的规划？

吴允燊：电商的发展其实已经承载了我们消费上很大一部分需求，但不等于零售商业就没有了出路。随着人们越来越富有，对文化消费的追求也越来越高，人们不再是冲动型消费，而是希望他们的生活里能够融入更多的文化和创意价值。因此，今后在以人为本的商业地产中更讲求体验，文化创意与商业的结合也是社会经济发展到今天的一个必然趋势。未来如何花更多的精力去营运，创造更多的空间给零售商来互动，是文化创意地产获得成功的关键。仲量联行也顺应趋势发展，在做自身的内在升级与转型。将来我们会在商业地产运营和资产管理上加大投入，同时利用大数据更好地为商家创造机会去碰撞和沟通。在零售地产方面，我们也将更贴近市场，继续进步，作出创新。