如何评估投资移民计划中的风险

来源:胡润百富 作者:胡润百富 发布时间:2021-06-28

在参与任何一项投资移民计划之前,都应该深入了解该计划当中的风险,这可能涉及移民计划本身,也可能涉及财务类。项目方与投资者双方,事前都应就相关风险作评估。

 


有哪些细节应注意?Bartra Wealth Advisors汇总了常见的风险以及投资移民项目。 
风险一:计划本身各类移民计划,尤其是投资移民,对推动国家经济发展有着关键作用。投资资金的流入以及人口流动,有助创造就业、还能协助该国吸纳人才、高净值家庭和资本。尽管其对资产和投资额的要求较高,但和一些级别较低的移民计划或配额制的专业移民计划相比,旅游弹性和居住要求则宽松不少。


大部分投资移民计划旨在发展当地基建、推动特定金融/商业行业的发展,或是以创造就业来改善当地生活。但不是所有计划都为国家带来正面影响,以住宅物业市场为例,假如被过量投资,在欠缺监管的情况下容易形成楼市泡沫。也有一些投资移民计划,在没有适当规管措施的情况下,或会导致一系列风险,例如缺乏安全保障、洗黑钱、贪污和逃税等。当受政治压力影响,某些国家可能会更改其移民计划的细节。


投资者还要留意计划的出入境及居住要求,以及居留权权益的相关细节。大部分英语国家均要求申请者于当地居住超过5年,另外要留意签证或许可证的类型,因为有些可能是以临时居留权签证的形式签发,无法享有本地福利;有些则要求考核语言和健康状况,或是符合指定年龄段才可申请永久居留。


持有双重居留权的人士谨记检查两国的居住要求,以及纳税年度的开始及结束时间。在纳税年度内,假如投资者在实行国际税法的国家停留超过183天,便有机会成为该国的税务居民,其海外收入可在该国被征税。

 


风险二:投资项目
在稳定的市场投资优质的项目,是降低风险的最佳方法。投资者应仔细阅读项目的市场研究报告,了解市场是否稳定、是否有强劲的增长迹象,能否带动当地市场需求。以酒店为例,应考虑其所在地,周边如有大学、旅游景点或国际机场均是利好因素,因为能为酒店带来稳定的用户群。


开发商的信誉也非常重要,投资者应选择具多年良好信誉记录的发展商和营运商,好的开发商在面对顺境或逆境时,都能有效地管理业务,减低投资风险。简单的判别方法是,看当地最大的银行是不是跟这家开发商有合作,大银行在和企业合作之前,对公司的信用调查绝对是最为严格的。当然,也要考虑宏观市场状况,譬如2020年的疫情,部分行业受到严重打击,如酒店业、服务业和学生宿舍等,相应的行业财务状况也因此受波及。

 


风险三:资金流动性与本金偿还能力
对绝大部分投资者而言,最大的担忧是能取回多少本金。有些投资项目容易赎回本金,例如在贷款协议中列明了投资年期与还款金额细节;有些投资项目,例如基金和债券,赎回本金的过程存有不确定性,容易受市场表现影响;有些投资项目,例如房地产,则有机会需要将资产出售套现,出售价格将取决于二手市场的表现、以及项目的市场价值。假如投资的是属于实业类型,则视乎公司业务的估值,以及其有形和无形资产。

 


不同的资产类型和它们的价值为了协助您的移民旅程,以下Bartra Wealth Advisors整理了常见的投资选项: 

基金
基金投资者需要了解基金的管理方法、是否被当地金融机构批准及规管,持有哪些相关资产、基金的过往表现例如资产价值和利润变化等。其偿还投资者的能力取决于市场状况和基金的实际表现,而且考虑基金收取的管理费用。 

 

债券
债券部分投资者签证,可以透过投资指定政府债券或公司债券取得。受政府支持,政府债券往往被视为低风险投资。公司债券可以是交易活跃的上市公司的公司股本或借贷资本。由于涉及股票市场,其价值会受到公司信用评级的影响,因此债券的价格波动和风险相对较高。

 

创投
初创及创业自2012年开始,初创及创业签证数量迅速增长,不少国家政府希望借此吸纳外资,刺激当地经济及就业。部分计划会要求投资额,并规定申请者有营商经验,包括制定业务计划、财务管理及控制等。如果申请此类,投资人应考虑人手招聘、潜在本地竞争等等。要顺利维持一家公司的营运也不容易,且因业务价值取决于有形和无形资产,这些都会影响最终的结果。

 


房地产投资-住宅
在不少欧盟国的投资移民中,买房是个常见选项,投资额一般也不超50万欧元。


虽然跟投资移民计划相比,这些「黄金签证」的门坎相对较低,但大量资金涌入私人房地产市场,将会推高当地市区楼价,特别是楼市较活跃的地区,增加住房压力。有见及此,一些「黄金签证」计划即将停止,例如葡萄牙里斯本和波尔图。此外,也应考虑二手住宅市场的表现,假如欠缺需求,投资者将很难售出物业或退出投资。

 

房地产投资  社会基础设施

投资社会基础设施有许多好处。首先,这些设施是有形、固定的资产,相关的项目通常获当地政府支持。不少社会基建类均获取政府在财务上的支持,譬如与政府签订长期租赁合同,或直接获政府基金资助。

随着全球人口增加及持续老化,加上2008年金融危机及2019年的全球疫情的影响,全球多个国家正面临社会福利房和养老院的严重短缺,急需增加供应。作为爱尔兰最成功的房地产开发商之一,Bartra Capital Ltd 的海外移民部门,Bartra Wealth Advisors拥有可靠的往绩,并致力协助您了解社会福利房和养老院项目的价值,帮助降低移民风险。这两类投资项目属于爱尔兰投资移民计划(IIP)的企业投资选项。


Bartra Wealth Advisors
建议在加入IIP计划之前,投资者务必问到这些问题:

1.项目开发商是哪家公司?开发商现有及以往的项目规模有多大?

2.开发商有没有成功落成项目的往绩?它们有没有营运这些项目的经验?

3.这些项目是否位于高需求地区?

4.这些项目属于新落成、二手、改建、还是翻新物业?由于物业估值取决于物业状况,新落成的物业往往较其它类型的价值高。

5.这些项目是否符合IIP的要求,并符合政府倡议增加兴建新的基础建设设施,提高供应量?

6.项目卖方与开发商之间有什么联系?该公司在哪里注册?

 

 去年通过企业投资方案获批爱尔兰移民人数,达IIP总获批人数的63%,而Bartra Wealth Advisors稳占近70%获批企业投资个案,于行业拥有绝对领先地位。

 

爱尔兰拥有所有适合移民人士的优点,且获得愈来愈多的投资者留意,无疑是高净值人士最佳的移民地点。美丽而有趣的国家、完善的投资移民计划和吸引的投资回报,以上都使爱尔兰成为投资者寻找新居时不容忽视的选择。

 

作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一,Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识,为正在考虑移民到爱尔兰的家庭,提供福利房和养老院IIP项目。目前,逾300组家庭已通过Bartra的项目成功移民爱尔兰,Bartra Wealth Advisors迄今为止都保持着100%的审批率和100%的续签率。